]]>

]]>

Переоформление прав на земельные участки по договорам аренды

Весьма актуальным, в частности, является вопрос, связанный с приобретением прав аренды не земельные участки в случае совершения сделки купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на таких арендованных земельных участках.

Как правило, проблема, с которой сталкиваются юридические и физические лица и которую нередко удается решить лишь с привлечением соответствующих специалистов, обладающих юридическими познаниями, начинается с того, что то или иное лицо приобретает объекты недвижимости у другого лица по договору купли-продажи. При этом прежний собственник являлся обладателем права аренды на земельный участок под продаваемыми объектами недвижимости. Далее дело может разворачиваться по-разному. Например, договор аренды земли у прежнего собственника мог элементарно не быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, что с точки зрения действующего законодательства, подразумевает незаключенность такого договора. Либо, что тоже является весьма распространенной ситуацией, договор аренды был зарегистрирован, однако, осложняющим моментов в нем для нового собственника является множественность лиц на стороне арендатора. Последнее означает, что арендодатель (например, Администрация г.Н.Новгорода) сдает в аренду земельный участок не одному арендатору, а нескольким. Причем договор заключается не с каждым из арендаторов отдельно, а со всеми ними одновременно. Договоры аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендаторов заключаются преимущественно в тех случаях, когда объекты недвижимости принадлежат нескольким лицам на праве собственности и располагаются неделимом земельном участке.

Итак, если новый собственник объектов недвижимости приобрел строения, расположенные на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику имущества, последнее, нередко означает, что арендодателем (лицом, предоставившим участки в аренду) является местная администрация. Что можно предпринять в таком случае? Логично предположить, что следует переоформить право аренды земли на нового собственника имущества. Вопрос, как именно это сделать. Законодательство предоставляет нам возможность заменить одну из сторон договора. В данном случае мы можем говорить о замене арендатора. Казалось бы, все просто: подал заявление о замене стороны в договоре, предоставил документы, подтверждающие, что он новый собственник имущества, и можно жить спокойно. Однако органы государственной и муниципальной власти просто не могут допустить такой кощунственной простоты решения вопроса. Одним из первых препятствий будет выяснение, а кому, собственно, подавать заявление о замене стороны в договоре аренды. Ответ - администрации, неактуален. С октября 2006 года все права по распределению земель перешли от администрации города к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области. Поэтому наши заказчики, которые столкнулись с такого рода проблемой, были ошарашены заявлением представителей министерства, что для включения их в договор, необходимо прохождение процедуры оформления договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора вновь. При этом предоставлять в аренду землю будет уже орган не муниципальной, а областной власти.

Прохождение такого рода процедуры заново уже само по себе не подарок. Так как всех арендаторов нужно, как минимум, собрать в один день и понудить прийти в компетентный государственный орган с целью одновременной подачи новой заявки на предоставление земельного участка в аренду. Разумеется, новый собственник недвижимости столкнется с некоторым противодействием, а то и просто нежеланием что-либо предпринимать со стороны своих соседей - соарендаторов. Последнее вполне понятно, так как у соарендаторов все и так хорошо: договор аренды у них есть, претензий со стороны контролирующих органов нет, правовое положение их определено. Таким образом, в опечаленном состоянии пребывает только новый собственник имущества, как лицо, которому вроде бы положен по закону земельный участок на праве аренды, а вот получить его никто ему помочь не может или не желает.

Еще хуже ситуация у нового собственника может сложиться тогда, когда из старого состава соарендаторов по договору вышло еще несколько участников (также продавших недвижимое имущество). Ему придется искать, собирать и мотивировать к совместной подаче заявления на предоставление земельного участка в аренду уже не старый "комплект" собственников, которые, хотя бы, уже проходили такую процедуру ранее и понимают, зачем она нужна, но и новый состав участников потенциального договора аренды.

Большой и весьма распространенной проблемой является ситуация, когда старый договор аренды фактически существует и подписан всеми уполномоченными сторонами, но процедура государственной регистрации такого договора (обязательная для всех договоров аренды земли, заключенных на срок, равный или превышающий 12 месяцев) не была пройдена. В этом случае, если состав соарендаторов, подписывавших договор, изменился к настоящему хотя бы на одного человека, пройти процедуру регистрации уже не представится возможным. В данном случае, видимо, также придется собирать всех старых и новых арендаторов земли и подавать новую заявку на предоставление земельного участка в аренду.

Не менее любопытной является ситуация, когда уполномоченный орган государственной власти отказывает в замене стороны по договору аренды по причине убежденности в том, что арендуемый земельный участок вовсе не является неделимым, напротив, вполне возможен выдел доли каждого из участников в натуре. Когда участок действительно можно поделить, проблем нет, но, к сожалению, это не всегда возможно, так как теоретические выкладки могут не соответствовать реальной действительности. Практика показывает, что для того, чтобы не затягивать процесс, лучше всего смириться и попробовать размежеваться (поделить участок в натуре) на местности, если это хоть как-то возможно, то пусть его признают делимым, заявку тогда можно будет подать вновь от имени каждого собственника.

В целом, хочется отметить, что практика замены стороны в договоре аренды земельного участка на территории Нижнего Новгорода не отработана. Замена сторон идет с большим скрипом и гигантскими временными затратами. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, необходимо внимательно прочитать такой договор, особенное внимание уделив числу лиц на стороне арендатора. Если их больше двух, следует понимать, что права аренды переоформить, может быть, не удастся либо удастся, но лишь через 1-2 года.

По большому счету в таком "непереоформленном" состоянии вполне можно нормально существовать. Одним из самых существенных минусов его будет то, что неоформленный земельный участок (его часть) нельзя будет сдать в субаренду или внести в качестве вклада в уставный капитал какого-либо юридического лица. Однако если это непринципиальные вопросы для жизни и бизнеса нового собственника имущества, то особенных проблем с неоформленным земельным участком у него не будет. Интересно, что счета за пользование землей ему при этом, вероятнее всего, будут выставлять...