ООО «Граунд-Ком»

Новые русские отшельники

Специалисты загородного рынка недвижимости не раз заявляли, что его активность не связана с сезонностью. Представление о том, будто весной, летом и осенью – подъем, а зимой – спад, давно не актуально.

С точностью до наоборот

Нынче так: если в городе затишье, и активность продаж упала, то на загородном рынке все наоборот. И большинство экспертов подтверждают эту тенденцию, основываясь на том, что московские цены достигли того запредельного уровня, когда преимущества уединенного проживания за городом и приобретение дома по той же цене – по цене столичной квартиры – кажутся вполне оправданными.

Инвестору в городе тоже не слишком интересно – былого роста цен нет. Поэтому жаждущие «сохранить и приумножить» двинулись за рубеж и в Подмосковье. По словам экспертов, особую активность они проявляли на территориях за МКАД с февраля по июнь. Однако и июль показал хорошие результаты продаж.

Рассуждая в таком ключе, аналитик Геннадий Теряев приводит еще один аргумент, объясняющий интерес к загородным покупкам: с одной стороны, усложняется жизнь в городе, с другой – уровень жизни растет, ипотечные кредиты становятся популярнее. Многие могут себе позволить покупку недорогого коттеджа в кредит.

С такой оценкой согласны многие коллеги г-на Теряева: показатели активности первого полугодия 2008-го выше аналогичного периода 2007-го. Аргументы, правда, иногда приводятся другие: фондовый рынок в этом полугодии показал не самые лучшие результаты, что заставило многих инвесторов переориентироваться в сторону недвижимости, в том числе – загородной. Переориентирование от городского жилья на загородное особенно заметно в сегменте поселков класса «эконом», отмечает Анатолий Валетов, директор по маркетингу одной из компаний.

По некоторым данным, в первом квартале нынешнего года спрос на недвижимость в сегменте элитного класса увеличился на 16% по сравнению с четвертым кварталом 2007-го. Отсюда следует вывод, что на рынке загородной недвижимости в первом квартале активность покупателей росла, несмотря на то, что многие ожидали традиционного сезонного спада активности.

Число коттеджных поселков в Московской области в первом полугодии составляло около 600, причем более чем в половине проектов ведутся активные продажи. Лидируют по числу новых коттеджных поселков Дмитровское и Новорижское направления. Как утверждает Наталья Петшик, исполнительный директор одной из компаний, всего на рынок рассматриваемого сектора Подмосковья за указанный период вышло примерно 40 новых поселков.

Лидирует бизнес-класс

По оценкам Н. Петшик, большинство новых поселков и проектов относится к сегменту бизнес-класса, уровень конкуренции в котором постоянно растет. Поселки эконом-класса, являющегося наиболее востребованным, имеют меньшие темпы выхода на рынок. Сегмент премиум-класса перенасыщен, а потому число новых проектов в высоком ценовом диапазоне сокращается.

Примерно такое же «классовое» соотношение фиксируют и другие эксперты. В частности, по мнению Владимира Кузнецова, на загородном рынке продолжает лидировать бизнес-класс – он составляет 49% объема предложений. За счет освоения дальних земель прирастает сегмент эконом-класса, достигающий 29%. Рынок элитной загородной недвижимости уменьшает свою долю, несмотря на выход новых поселков, и составляет 22%.

Наиболее затоварен на сегодняшний день рынок бизнес-класса. Однако девелоперы продолжают заявлять все новые проекты в этом сегменте, что объясняется стоимостью земли: на «интересных» участках строить поселки эконом-класса неэффективно. Ведь рентабельность здесь ниже, а элитные проекты рискованны и сложны. Поэтому при наличии хорошей земли девелопер скорее выберет промежуточный вариант.

Сегмент эконом-класса долгое время находился в дефиците, однако в последнее время именно такие проекты (преимущественно в формате дальних дач) держат пальму первенства по объемам заявленного к реализации предложения.

Проектов элитного класса немало, но значительный их объем не отвечает требованиям, предъявляемым к дорогой недвижимости. По-прежнему часто встречается ложное позиционирование, когда девелоперы завышают класс проекта.

Что в цене?

Весьма популярны сегодня поселки, сочетающие на своей территории различные типы жилья. Это – так называемые мультиформатные поселки. Причиной этому служит повышение цен на землю и расходов на подведение необходимых коммуникаций, изменение вида и категории разрешенного использования и т.д. Под влиянием таких факторов девелоперы уплотняют застройку, размещая жилье разных типов, чтобы свести к минимуму рыночные риски проекта.

По мнению же г-на Валетова, при сегодняшних ценах на недвижимость максимальным интересом пользуются поселки эконом-класса на южных направлениях. Потребители по-прежнему предпочитают покупать не готовые дома, а участки с подрядом: порой гораздо выгоднее купить участок и строить самому, чем приобретать готовый дом.

В целом же на ценообразование влияют следующие факторы: наличие коммуникаций, новизна поселка, его транспортная доступность, географическое местоположение, близость к большой воде или лесу. Причем бурного роста стоимости квадратного метра загородного жилья не наблюдается – не в пример 2004 и 2005 годам. В среднем, увеличение составляет 15-20%. И это в первую очередь связано с ростом цен на стройматериалы. Пока же те объекты, которые строились в 2007-м, могут продаваться по ценам прошлого года – из расчета себестоимости того периода. Но эта ситуация изменится.

Некоторые эксперты считают, что на пик популярности выходят северные направления. Другие – эту мысль не поддерживают, полагая, что основная масса поселков приходится там на Дмитровское шоссе, они находятся на большом расстоянии от города вблизи водохранилищ и курортных зон. Такие поселки не пригодны для постоянного проживания. Рост спроса пришелся скорее на Северо-Запад. В первую очередь, на Новорижское шоссе.

Для богатых покупателей выгодными остаются все те же Рублево-Успенское шоссе (средняя стоимость участка с лесом $175 000-215 000 за сотку), Ильинское и Ново-Рижское направления ($90 000 за сотку), Калужское и Киевское шоссе ($35 000 за сотку).

Стоит отметить, что земельные участки окупаются в течение длительного периода времени, но риск при покупке земли меньше, чем при инвестициях в ценные бумаги или банковских вкладах. Также следует учесть, что без девелопмента территории участка он не сможет принести большой доход в ближайшее время.

В одной из компаний поделились интересными наблюдениями: самые высокие темпы роста цен отмечались на недвижимость, удаленную от МКАД более чем на 30 км. Кроме того, ее специалисты уверены, что цены на рынке загородной недвижимости в 2008 году вырастут не менее чем на 30%. Число покупателей, меняющих городскую недвижимость на загородную, увеличится. В зависимости от параметров объекта и направления, ежегодный прирост цен на жилье может составить 30-70%, на землю – 25-80%.

Плохо иметь домик в деревне!

Не остается без внимания покупателей и другой сегмент рынка – деревенские дома. Риэлторы оценивают ситуацию на нем только в отношении продаж дорогих и правильно оформленных домов. Разброс цен весьма значительный. Например, в среднем Подмосковье за миллион рублей можно купить дом со всеми удобствами. Но надо понимать: никакой охраны в таких поселках нет. Надеяться придется на себя. (Есть, правда, примеры, когда деревни, скупленные у местного населения целиком, новые хозяева обеспечивали охраной – такой же, как в коттеджных поселках).

Инфраструктура обычно ограничивается магазином и медпунктом. Есть, правда, плюсы в виде общественного транспорта и, например, организации электроснабжения. Если в дачных поселках покупка и установка трансформаторной подстанции – забота дачников, то в деревне за это несет ответственность местная администрация.

К деревенским домам могут прилагаться довольно внушительные участки, хотя не всегда. Главной же неприятностью остаются документы: процент правильно оформленных домов до сих пор не велик. Если же в качестве варианта рассматривается именно такой дом, то сама его покупка – большой риск. Жить в таком доме еще можно, а вот продать или завещать – весьма проблематично. Под большим вопросом и его переустройство, все работы по реконструкции – если конечно, пытаться проводить их на законном основании.